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市场分析：楼市“小阳春”后还是冬

（时间:2009/5/16 14:51:20）

楼市“小阳春”后还是冬
    买涨不买跌的心态让深圳楼市在今年前五个月持续反弹，所谓楼市的“小阳春”，让市场一相情愿地看成了市场“大反攻”。可惜，这种营销性的市场上涨并未能持续。“五一”后一二手楼的数据表明，开发商刚收回折扣或采取提价策略，成交就开始下降。
    现在，深圳楼市已进入深度结构性调整时期，而结构性调整的本质则是价格对于价值的理性回归——显性价值、刚性价值越大，房价越坚挺。
　　不同的楼盘因为区域质素、地段质素、配套资源、产品形态或开发商品牌的差异，在售价水平和销售进度上表现出了不同程度的差异。从这一角度考察，关内外房价调整幅度有别，不同片区和地段调整幅度有别。
　　因此，对于深圳楼市，我们不可一刀切。置业者要对市场的发展态势有理性的认识，对不同区域和地段的价值需要形成正确的判断。
　　上一轮房地产市场调控从1993年持续到1998年，整整6年时间，本次调控到底何时见分晓呢？分析本轮楼市调整的宏观背景，与1993年相比，2008年的楼市调整虽然都是在高峰段突然急转弯进入下降通道，但现在的房地产市场无论是从市场规模，还是调整的表现方式，都已经发生了显著变化，主要表现为四点。
　　首先，干预方法不一样。1993年为了抑制经济过热，主要靠行政手段对市场进行干预，中央采取过度从紧的货币政策，房地产贷款全部收回，致使宏观经济名义上是“软着陆”，实际上造成经济持续3年萧条的“硬着陆”。而这次对房地产行业的宏观调控主要是以经济手段调节为主，行政手段调节为辅，力求实现宏观经济的“软着陆”，保护房地产行业向健康、稳定的方向发展。而世界金融危机的爆发和中国经济增速的下滑也许又使我国的地产政策出现逆转。
　　其次，市场规模不一样。1993年的房地产市场规模还局限在海口、深圳、北海等一些沿海发达城市，市场规模较小，调控对整体经济造成的冲击只是局部的；经过十多年的发展，房地产已成为国民经济的支柱产业之一，宏观调控造成的冲击将会影响所有的大城市甚至二三线城市。
　　再次，表现方式不一样。1993年房地产调控时，许多项目还处在土地一级市场，未进行大面积的开发，投资商投入的资金有限，调控主要是针对土地一级市场的泡沫；而本次调整主要是针对楼市本身，是楼市泡沫吹高后价值规律发生作用的结果。
　　最后，利率背景不一样。1993年银行利率居高不下，投资风险很大；而今年继续维持低利率的金融政策，投资风险较小。
　　综合以上分析可以看出，本轮楼市的调控应该不会重演上轮的历史。深圳楼市价值正在慢慢分化中，整体快速调整已近尾声，现进入结构性调整期。而这种结构性调整还将持续一段时间
　　种种数据表明，置业者对关内外、对不同片区的价值认同度确实存在明显的差异，这种差异实际上就是由区域质素、地段质素、配套环境等因素所形成的刚性价值的差异，在未来相当长一段时期内，这种差异也许还将进一步拉大。
    楼市的“小阳春”过去了，令人遗憾的是，后面不是热情似火的夏，可能还是冬。

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