中国楼市报道:结构性将更明显 主打二三线城市 回顾2009年,房地产市场异常火爆主要原因在于在供给有限的情况下,超额的货币投放以及信贷放松。2010年将是行业整体补库存以减少供需缺口的一年,短期内供给的增加、释放有难度,而信贷投放存在一定的惯性,在流动性依然充裕的情况下,泡沫的挤压是循序渐进的,行业不会出现大幅调整。
自2008年以来,随着房地产市场火爆,库存的去化速度呈加快态势,按目前的水平,商品住宅去化需要7个月,而商品房仅需要5个月。2010年行业整体上将再库存,但新开工到形成供应一般有6个月左右的时滞,因此,要达到供求平衡状态需要等到下半年。
2009年9.59万亿元银行信贷投放推动商品住宅销售额中按揭贷款占比较08年提升了11个百分点至36%,为2005年以来的历史高位。而进入2010年,两个方面的边际效用减少,一个是信贷投放总量的减少,二是银行对于按揭贷款的总体风险控制,因此,2010年信贷收缩将抑制部分购房需求,而按揭贷款占销售额比例将降低至22%左右。
从我们统计数据来看,30大城市销售金额/面积占比分别从2008年的45%/23%提升至2009年的57%/34%,因此,2009年全国商品房均价23.5%的同比涨幅,更多来自于前30大城市成交量占比提升。
目前业内主流的观点倾向于,2010年,行业将进入一个整固期,供需缺口将缩小,房地产市场结构性将更为明显,一线城市泡沫较大,二、三线城市成交量将提升并成为市场主力,而全国商品房均价将呈小幅下降趋势。
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